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物流地产的年化回报率比投资住宅和写字楼还高?还真是

物流地产是个什么概念?其实,物流地产分属工业地产,是房地产轻资产化的重要存量运营细分领域。目前阶段,我国房地产行业处于发展中期,即由地产开发商向地产运营商转型的过度时期。物流地产由普洛斯公司于上世纪80年代率先提出并实践,指经营专业现代化的物流设施的不动产载体,服务于第三方生产经营活动,包括园区管理、仓储租赁、配送分拨、信息培训、基金运营等一系列增值项目。(虽然之前有跟大家科普过,但这里还是提一下)

先来看看跟住宅、写字楼等大家较熟悉的地产项目对比图吧。


从上图能看出,一线城市的物流地产年化回报率比投资写字楼、住宅、购物中心都还高,从租金增长率来看,北上广深也是每年有几个点的百分比增长的。再从全国范围来观察物流地产的租金增长:


2017年国内主要大城市的租金几乎都在上涨,成都好像下降了但看左图就能明白,5年租金复合增长率超过了20%,涨得过猛了稍微回调一下很正常,物流地产租金的总体趋势还是往上的。

为什么物流地产租金增长率这么可观呢?供不应求是主要原因。


上图显示仓储用地的供应在2013年以前还是持续增加的,之后就下降了,右上图2016年有个回升只是成交地价款,面积供应并没增加,说明卖地少了 ,地价还高了。

时间上的前后对比完了,再来看看中外横向比较:


从世界第一大和第二大经济体的对比我们能够知道,中国的物流仓储面积差距很大,摊到人均面积更是少得可怜,而且97%都是普通仓储设施,高端物流地产项目占比太低,随着城市化、产业升级等要求,主要城市到期的普通仓库因附加值低可能还面临拆迁,因此未来供应可能更紧缺。

看了中美物流地产的供应端,再来瞧瞧物流的需求有什么不同:


上面的左图里,两国的3PL规模不相上下了,而右图更明显,作为互联网大国和人口大国,我们的网络购物需求远比老美旺盛,电商平台需要的仓储设备因此需求也相当大。

除了供需不匹配导致的租金持续上涨之外,物流地产年化回报率走高,还在于除了单一的仓库租赁收入,物流地产还有会很多增收项目,八方来财能不富吗?


地产都是大投资,一般人玩不起,那市面上都有哪些玩家呢?


按市场占比来看,最早踏足物流地产的普洛斯仍占据半壁江山:


物流地产也需要大资本来运作,近年来产业资本、投资基金甚至养老基金都看好物流地产稳健增长的前景,纷纷布局投资。


几十亿美元、千亿人民币……所以即使物流地产投资收益 比住宅、写字楼那些熟知的地产项目更高,我们普通人也没机会搭上这班车吗? 其实不然,虽然我们不是手握大资本的投资人,但是仔细捋捋这些物流地产公司及背后的股东,有没有在股市上看着眼熟的上市公司?所以,你应该懂了吧。


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